[부동산 이슈] 경기 남부 과열, 분당·동탄·수원이 끌어올렸다

경기 남부 과열, 분당·동탄·수원이 끌어올렸다

이번 주 부동산 시장에서 가장 뜨거운 곳은 서울이 아니라 경기 남부였다. 경기 아파트값은 주간 0.26% 올라 2021년 11월 이후 가장 큰 상승률을 기록했다. 시장이 과열됐던 2021년 가을 이후 약 5년 만의 최고치다.

지역별 상승률

세부 지역을 보면 상승세가 특정 권역에 몰려 있음을 알 수 있다. 성남 분당이 0.79%로 가장 높았고 군포 0.72%, 수원 영통 0.69%, 화성 동탄 0.66%가 뒤를 이었다. 같은 주 서울 평균(0.16%)의 4배를 웃도는 수치다. 동탄은 올해 누적 상승률이 20.1%에 달한다. 불과 10개월 남짓 만에 집값이 5분의 1 가까이 오른 셈이다.

 

상승 원인 ① 삼성전자 사내대출과 수원 일대

우리은행 부동산연구원은 삼성전자 사내대출의 영향으로 수원 일대가 강세를 보이고 있다고 분석했다. 직장 인근 주택 구매를 지원하는 대출 제도가 있으면 해당 지역 임직원의 매수 여력이 커진다. 대규모 일자리가 있는 곳에 자금 조달 여건이 좋은 수요가 존재하면, 가격이 오르는 속도도 빨라질 수 있다. 연구원은 이 수요가 의왕·군포로 번지고 있다고 봤다. 군포가 상승률 상위권에 이름을 올린 배경이다.

상승 원인 ② 갈아타기 수요와 상급지 쏠림

경기 남부에서 집을 판 수요자가 상급지로 갈아타면서 분당 같은 상급지 강세가 이어진다는 분석도 있다. 하급지에서 상급지로 올라가는 이동이 연쇄적으로 발생하면, 한 지역의 가격 상승이 인접 지역으로 전파된다. 분당이 가장 높은 상승률을 기록한 것도 이런 이동 수요가 정점에서 모이는 구조와 무관하지 않다.

 

서울 규제의 풍선효과 가능성

서울의 토지거래허가제와 고강도 대출 규제가 수요를 경기권으로 밀어냈다는 평가도 나온다. 규제가 촘촘한 지역에서 매수하기 어려운 수요가 상대적으로 규제 부담이 적은 곳으로 이동하는 이른바 풍선효과다. 이번 상승이 순수한 풍선효과인지, 지역 고유의 호재에 따른 것인지는 더 지켜봐야 한다. 확인되지 않은 부분을 단정할 수는 없다.

전세도 서울을 앞질렀다

경기 전셋값 상승률은 0.19%로, 7개월 만에 서울(0.18%)을 넘어섰다. 매매와 전세가 함께 오르면 두 가지 위험을 점검해야 한다. 하나는 단기간 급등한 가격에 뒤늦게 진입하는 추격 매수의 부담이다. 다른 하나는 금리 인상기에 가격이 조정될 경우 전세가가 매매가보다 먼저 꺾여 발생하는 역전세 위험이다. 기준금리가 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 오르고 주택담보대출 고정금리가 4.88%에 이른 만큼, 이자 부담을 감당할 수 있는지 먼저 따져봐야 한다.

 

시사점

경기 남부의 급등은 지역 일자리, 금융 여건, 규제 환경이 겹쳐 나타난 현상으로 보인다. 다만 상승 속도가 빠를수록 정부 대응이 강화될 가능성도 커진다. 이번 주 한국부동산원 동향(22일 예상)에서 분당·동탄 상승률이 이어질지 확인할 필요가 있다. 거래를 고려한다면 단기 상승률보다 실거래가 흐름, 대출 가능 범위, 전세가율을 함께 확인하는 접근이 필요하다.

서울과 경기를 함께 봐야 하는 이유

서울과 경기 남부는 통근 거리와 생활권으로 이어져 있어 한쪽의 규제와 가격 변화가 다른 쪽 수요에 영향을 주기 쉽다. 서울 상승률(0.16%)보다 경기 상승률(0.26%)이 높게 나타난 이번 통계는 수요의 무게중심이 서울 바깥으로 옮겨가고 있을 가능성을 보여준다. 다만 한두 주의 수치로 흐름 전환을 확정하기는 어렵다.

독자가 기억할 세 가지

첫째, 경기 남부의 상승은 2021년 11월 이후 가장 가파른 수준이다. 둘째, 원인은 직장 기반 대출, 상급지 갈아타기, 서울 규제의 영향 등 여러 갈래로 거론되지만 어느 하나가 결정적이라고 단정할 근거는 아직 부족하다. 셋째, 매매와 전세가 동시에 오르는 시기에는 금리와 대출 여건 변화가 가격에 즉각 반영될 수 있다. 급등 지역일수록 호가가 아닌 실제 거래 가격을 기준으로 판단해야 한다.

 

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