[부동산 이슈] 강남3구는 내리고 강북 중저가는 오른다, 서울 안의 엇갈린 온도

서울 아파트값이 88주째 오르고 있지만, 구석구석을 들여다보면 방향이 같지 않다. 한국부동산원 10월 둘째 주 동향에서 강남3구는 하락을 이어갔고, 강북 중저가 지역은 강세를 보였다. 서울 평균(0.16%)이라는 숫자 하나로는 시장을 설명하기 어려운 이유다.

강남3구 하락 기간

강남(-0.35%)과 서초(-0.27%)는 10주째 내렸고, 송파(-0.21%)는 6주째 하락했다. 서울 전체가 오르는 와중에도 가장 비싼 지역에서는 두 달 반 가까이 가격이 밀리고 있다. 하락폭도 작지 않다. 강남은 한 주에 0.35%씩 빠졌다.

강북 지역 강세

반면 중랑 0.42%, 성북 0.41%, 서대문 0.40%, 도봉 0.39% 등 중저가 지역은 서울 평균의 2배를 넘는 상승률을 보였다. 같은 서울 안에서도 강남3구와 강북 지역 사이에 0.7%포인트가 넘는 격차가 벌어진 것이다.

 

원인 ① 세 부담

경제타임스는 8월 세제 개편(보유세 강화 등)의 영향으로 서울 상승세가 5주 연속 둔화했다고 보도했다. 연합뉴스TV는 세 부담 증가가 예상되는 강남3구가 약세를 이어간다고 전했다. 보유세는 주택 가격이 높을수록 부담이 커지는 구조여서, 고가 주택이 몰린 지역일수록 영향이 크다. 보유 비용이 늘면 장기 보유 유인이 약해지고 매도를 고민하는 소유자가 늘어난다.

원인 ② 고가 주택의 대출 문턱

가격이 높은 아파트는 대출 규제의 영향도 더 크게 받는다. 대출 한도가 막히면 필요한 자기자본이 커지고 매수 가능한 수요층이 좁아진다. 여기에 기준금리 인상(6월 2.5%에서 8월 3.0%)과 주택담보대출 고정금리 상승(8월 4.88%)이 겹치면서 고가 주택 매수 부담은 한층 커졌다. 다만 대출 규제와 하락 사이의 직접적인 인과관계를 수치로 입증한 자료는 이번에 확인하지 못했다. 시장 분석에 근거한 해석이다.

원인 ③ 수요의 이동

중저가 지역으로 수요가 몰리는 데는 접근성도 작용한다. 가격 부담이 상대적으로 낮고 대출 가능 범위 안에서 매수할 수 있는 지역에 수요가 쏠리는 구조다. 경제타임스는 토지거래허가제와 고강도 대출 규제가 전월세난을 키우고 중저가·외곽으로 매수세를 몰았다고 평가했다. 이번 강북 강세는 그 흐름과 맞닿아 있다.

투자자가 확인할 점

이 같은 양극화는 몇 가지 질문을 던진다. 첫째, 강남3구 하락이 일시적 조정인지 추세 전환인지다. 하락 주수가 길어지고 있어 시장 심리가 바뀌고 있을 가능성이 있다. 둘째, 강북 중저가의 급한 상승이 지속 가능한지다. 상승률이 빠를수록 추격 매수의 위험도 커진다. 셋째, 세 부담과 금리 부담이 앞으로 어느 가격대까지 영향을 미칠지다.

결국 서울 시장은 하나의 시장이 아니라 가격대와 지역에 따라 다르게 움직이는 여러 시장의 합이다. 매수든 매도든 평균 지표보다 해당 단지가 속한 권역의 주간 흐름, 거래량, 대출 가능 범위를 먼저 확인하는 접근이 필요하다.

숫자로 본 격차

강남(-0.35%)과 중랑(0.42%)의 격차는 0.77%포인트다. 한 주 사이에 이만큼 벌어졌다는 것은 같은 서울이라도 시장 참여자의 판단이 지역에 따라 정반대로 갈리고 있음을 뜻한다. 이런 격차가 장기간 이어지면 가격대별 시장이 사실상 분리되는 결과로 이어질 수 있다.

격차가 커질수록 정부의 지역별 대응 요구도 커질 수 있다.

다만 이는 한 주 통계에 따른 해석이므로 다음 주 동향까지 함께 확인해야 한다.

 

독자가 기억할 세 가지

첫째, 강남3구는 최장 10주째 하락 중이며 하락의 배경으로 세 부담과 대출 여건이 거론된다. 둘째, 강북 중저가 지역은 서울 평균을 크게 웃도는 상승률을 보이고 있다. 셋째, 이 격차가 얼마나 지속될지는 세제 개편의 효과와 금리 추이, 그리고 공급 일정에 달려 있다. 같은 서울이라도 지역마다 국면이 다르다는 점을 잊지 말아야 한다.