[강남 빌딩 - 실거래가 분석] 강남 코어, 실거래로 읽는 상업용부동산 13선 (2026년 8월)

청담·신사·삼성·논현·역삼·개포 — 2026년 8월 계약된 실거래 추정 사례 13건을 기업부동산(CRE) 관점에서 뜯어봤다.

 

51억 소형 근생부터 1,103억 청담 복합시설까지, 강남구 안에서도 입지와 용도지역에 따라 가격이 얼마나 벌어지는지 확인할 수 있다. 이번 편부터는 ROTOS 추정액과 함께 파이퍼프로(vos.land)의 AI추정가도 나란히 비교했다.

 

이번에 다루는 13건은 모두 강남구 소재 근린생활시설·업무·의료 용도 건물로, 2026년 8월 3일부터 26일 사이 계약된 것으로 추정되는 사례들이다.

 

각 매물의 토지·건물면적, 공시지가, 용도지역, 준공연도, 역까지의 도보시간은 확인된 표기 사실이고, 실거래가는 ROTOS(로터스) 시스템의 추정액이다.

 

이 추정액을 기준으로 평당가·공시지가 배율 등은 필자가 추가로 계산·해석한 참고용 수치이며, 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템 신고가와는 차이가 있을 수 있다는 점을 먼저 밝혀둔다.

 

각 매물의 "추정가치" 항목에는 ROTOS 추정액과 함께 파이퍼프로(vos.land, 공간의가치 운영)의 AI추정가도 나란히 표기했다.

 

두 시스템 모두 AI 기반 자동 추정치라 실제 감정평가액이나 국토부 신고가와는 다를 수 있으며, 13건 중 대부분은 파이퍼프로 쪽이 ROTOS보다 높게 나왔지만 신사동 642-27은 반대로 ROTOS가 더 높았다.

 

두 지표의 격차 자체가 "상권 프리미엄이 얼마나 반영됐는지"를 가늠하는 참고 신호로 볼 수 있다.