2026년 4분기 한국 부동산 시장 전망

작성 기준일: 2026년 9월 30일

1. 핵심 요약

4분기는 수도권 중심의 완만한 상승이 이어지고, 전세 불안이 가장 큰 변수가 될 가능성이 높습니다. 금리 인상과 거래 감소가 상승 속도를 제약합니다.

• 수도권 상승, 지방 보합·약세. 서울은 86주 연속 상승 중이나 오름폭은 둔화되고, 거래량은 줄고 있습니다.
• 전세가 최대 불안 요인. 서울 전세수급지수가 약 5년 만의 최고 수준이며 입주 부족이 이어집니다.
• 금리는 상방 압력. 기준금리 3.00%에 추가 인상 여지가 열려 있어 대출 부담이 커집니다.
• 공급은 선행지표만 개선. 인허가·착공은 늘었지만 준공(입주)은 오히려 줄었습니다.
• 지방 미분양과 상업용은 별도 흐름. 준공 후 미분양은 지방에 집중되고, 상업용은 오피스·물류 중심으로 안정적이나 금리 인상 영향은 재확인이 필요합니다.
•  

2. 주택시장 현황

서울 매매가는 86주 연속 오르고 있지만 오름폭은 줄었고, 8월 거래량은 전월보다 20% 넘게 감소했습니다.

구분내용

매매(9월 3주)	전국 +0.09%, 수도권 +0.17%, 서울 +0.13%(전주 0.16%), 경기 +0.23%, 지방 0.00%
전세(9월 3주)	전국 +0.10%, 서울 +0.19%, 경기 +0.15%. 강남·서초는 입주 영향으로 하락, 노원(+0.47%)·성북(+0.42%) 등 강북권 강세
지역 양극화	182개 시군구 중 118곳 상승, 61곳 하락. 제주·충남 -0.06% 등
거래량(8월)	전국 4만8,359건(전월 대비 -23.5%), 서울 7,884건(-27.3%)
서울 전세수급지수(7월)	127.5, 약 5년 만의 최고 수준

3. 핵심 변수

금리

• 한국은행은 7월 16일에 이어 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올려 두 달 연속 인상했습니다. 금통위 위원 7명 중 6명이 찬성했습니다.
• 점도표에서 21개 중 10개가 3.25%를 가리켜, 향후 6개월 내 추가 인상 가능성이 열려 있습니다.
• 남은 금통위는 10월 22일, 11월 26일입니다.
• 올해 성장률 전망은 3.3%로 상향(기존 2.6%)되었고, 물가는 중동전쟁 장기화 등으로 높은 수준입니다.

가계부채·대출 규제

• 2분기 말 가계신용 잔액이 사상 처음 2,000조 원을 넘었습니다.
• 한은은 9월 금융안정 보고에서 수도권 집값 상승과 대출 증가가 금융불균형을 키울 수 있다고 경고했습니다.
• 8월 전 금융권 가계대출은 2.6조 원 늘어 7월(6.4조 원)보다 증가폭이 줄었으나, 당국은 가을 이사철 영향을 지켜본다는 입장입니다.

8·13 부동산 대책

• 수도권에 23만 가구 이상 추가 공급(신규 공공택지 10만 가구 포함), 택지 후보지 발표~착공 기간을 68개월에서 37개월로 단축.
• 가계대출 총량 증가율 목표를 1.5%에서 3%로 상향. 다만 기존 LTV·DSR 규제와 주택가격별 주담대 한도는 유지됩니다.
• 주택공급 금융지원을 26.3조 원에서 47.8조 원 이상으로 확대, PF 보증 강화.

공급: 선행지표와 입주의 괴리

• 1~8월 서울 인허가는 약 4만 가구로 전년 대비 40.4% 증가, 서울 착공은 41.1% 증가했습니다.
• 반면 1~8월 준공은 수도권 -21.6%, 서울 -19.1%, 비수도권 -32.5%로 줄었습니다. 2022~2023년 PF 위축과 공사비 급등의 여파입니다.
• 서울 8월 인허가 급증에는 은마아파트 재건축 물량(약 6,000가구)의 입력 시차가 크게 작용했으므로 월별보다 누계로 봐야 합니다.

세제

• 다주택자 양도세 중과가 5월 9일 4년 만에 재개되었습니다. 매물 잠김 우려가 있고 보유세 개편 논의도 이어지고 있습니다.

4. 전문가 전망

추석 전 조사에서 전문가 10명 전원이 서울 집값의 추가 상승을 전망했고, 전세난은 4분기에 더 두드러질 것으로 봤습니다.

• 매매: 머니투데이 조사에서 연말까지 1.5~5% 추가 상승을 예상했고, 10명 중 5명은 3% 이상을 점쳤습니다. 서울 아파트값은 올해 9월 둘째 주까지 7.94% 올랐습니다.
• 전세: 대한건설정책연구원은 4분기에 매매보다 임대차 시장의 수급 불균형이 두드러질 것으로 봤습니다. 전세난이 지속되면 일부 임차 수요가 매수로 돌아설 수 있습니다.
• 금리: 일부 교수는 내년 봄 이사철 전에 추가 금리 인상이 나올 수 있다고 봤습니다.
• 정책 리스크: 실거주 의무와 보유세 강화가 전세 회수·월세 전환을 부추긴다는 지적이 있어, 임대차 공급 통로를 열어야 한다는 의견이 나옵니다.

5. 지방 주택시장·미분양

지방은 회복이 더딜 가능성이 크고, 준공 후 미분양의 약 85%가 비수도권에 몰려 있습니다.

• 8월 말 전국 미분양은 6만9,134가구로 전월 대비 1.3% 늘었습니다. 수도권 1만9,136가구, 비수도권 4만9,998가구입니다.
• 준공 후 미분양(악성)은 2만8,080가구로 전월보다 3.7% 줄었습니다. 7월 기준 2만9,152가구 중 2만4,708가구(84.8%)가 비수도권이었습니다.
• 주택산업연구원은 지방 미분양의 77.4%가 미분양 1,000가구 이상인 13개 지역에 집중되어 있고, 일부는 현행 미분양관리지역·인구감소지역 지원체계에서 빠져 있다고 지적했습니다.
• 비수도권 준공 감소는 장기적으로 공급 기반 약화 문제를 낳을 수 있습니다.

6. 상업용 부동산

오피스·물류는 안정적이지만, 아래 전망은 2026년 초 자료라 8월 이후 두 차례 금리 인상이 반영되지 않았습니다.

세빌스는 금리 동결 기조에서 담보대출 금리가 안정적이라는 전제를 두었습니다. 금리 인상이 투자시장에 주는 영향은 3분기 자료로 재확인이 필요합니다.

섹터전망

오피스	CBRE는 2026년 도심(CBD) 대형 공급 재개로 공실률이 소폭 오르지만 5% 미만으로 안정될 것으로 봤습니다. 세빌스는 2025년 말 서울 공실률 3%대 중반, 강남(GBD) 1.7%, 2026년 프라임 명목 임대료 2~4% 상승을 전망했습니다. 권역별 양극화가 예상됩니다.
물류	CBRE는 수도권 A급 물류센터 공급이 10년 내 최저로 줄어 공실률이 10% 초반대로 안정될 것으로 봤습니다. 젠스타메이트 기준 상온 물류 공실률 9.8%, 저온 43.7%로 격차가 큽니다.
리테일·호텔	명동 공실률은 2021년 50.1%에서 2025년 8.2%로 회복했습니다. 성수·용산은 조정 국면입니다. 외국인 관광객은 2025년 약 1,050만 명으로 2019년의 약 86% 수준까지 회복해 호텔이 가장 뚜렷한 회복세입니다.
투자 거래	2025년 거래액은 약 34조 원으로 사상 최대였고, CBRE는 2026년 5~15% 소폭 조정을 예상했습니다. 오피스가 전체 거래의 73%를 차지합니다.

7. 4분기 시나리오

기본 시나리오는 서울·경기의 완만한 상승과 거래 둔화이며, 추가 금리 인상과 규제 강화 여부가 갈림길입니다.

시나리오조건결과

기본(가능성 높음)	10~11월 금리 동결 또는 1회 인상, 대출 규제 현행 유지	서울·경기 완만한 상승, 거래 둔화, 전세·월세 강세, 지방 보합·약세
상승 확대	전세난이 매수 전환을 자극, 금통위 동결	중저가·강북·경기 외곽으로 키 맞추기 확산
조정	추가 금리 인상 + 대출·보유세 규제 강화	거래 위축 심화, 상승폭 축소 또는 일부 지역 하락

8. 4분기 체크 일정

• 10월 22일 한은 금통위 (금리 결정)
• 10월 중 KB·한국부동산원 월간 통계, 8월 대책 후속 조치
• 11월 26일 한은 금통위 (올해 마지막)
• 수시 보유세·양도세 등 세제 개편, 가계대출 규제 발표

9. 유의사항

• 전망이 시점에 따라 크게 바뀌었습니다. 5월 국토연구원 설문에서는 매매 하락 전망이 우세했지만 9월 전문가 조사에서는 상승 전망이 압도적입니다.
• 서울 상승률은 자료(부동산원·KB 등)에 따라 기준과 기간이 달라 직접 비교가 어렵습니다.
• 본 문서는 공개 기사와 리서치 자료를 정리한 것으로 투자 자문이 아니며, 개별 물건 판단은 전문가 상담이 필요합니다.