'26년 5~7월 김포시 공장`창고 매각 TOP 10 - 실거래가 분석

출처: ROTOS(rem8949.com) AI 자동가치산정(AVM) 자료, "'26년 5~7월 김포시 공장,창고 매각 사례" (총 30건 중 거래규모 상위 10건 선별) 이 글은 원자료 PDF와 지도 이미지를 근거로 한 간이 분석이다.
도로·IC까지의 거리 같은 정밀 입지 수치는 별도 웹검색으로 검증한 게 아니라 지도상 확인되는 인접 시설명 위주로만 적었으니, 투자 판단에는 반드시 국토부 실거래가 공개시스템 등에서 재확인하길 권한다.
실거래가는 어디까지나 ROTOS AI의 "추정액"이지 등기부·신고필증 기준 확정 실거래가가 아니다.
각 사례의 추정가치는 파이퍼프로(vos.land)와 로터스(rem8949.com) 두 AI 자동가치산정(AVM) 플랫폼에서 2026.08.24 기준으로 직접 조회한 AI추정가다.
두 플랫폼 모두 알고리즘·표본이 달라 같은 매물에도 값이 다르게 나오는데, 이 차이 자체가 시세 폭을 가늠하는 참고 정보가 된다.

30건 중 진짜 '큰 손' 매물들, 그러니까 실거래가 추정액 기준 상위 10건만 추려봤다. 대부분 양촌읍 학운리(일반공업지역, 학운산업단지 일대)와 대곶면(계획관리지역) 쪽에 몰려있는 게 눈에 띈다. 하나씩 뜯어보자.

 

(매매사례-공장,창고) 부동산AI, ROTOS가 실거래가를 확인해 드리는 경기 김포시의 매매사례(공장, 창고).pdf

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한눈에 보는 요약표

순위소재지토지면적(㎡/평)건물면적(㎡/평)준공(연차)파이퍼프로 AI추정가로터스 AI추정가실거래가 추정액토지 평당가계약일

1	김포시 양촌읍 학운리 2721	7,110㎡ (2,150.8평)	5,684㎡ (1,719.55평)	2009(17년)	147.1억	121.18억	118.2억	약 550만원	2026.5.12
2	김포시 양촌읍 학운리 3902	5,482㎡ (1,658.3평)	2,931㎡ (886.76평)	2018(8년)	107억	102.69억	95억	약 573만원	2026.7.06
3	김포시 대곶면 송마리 260	7,155㎡ (2,164.38평)	3,393㎡ (1,026.52평)	2015(11년)	조회 불가	32.1억	74.8억	약 346만원	2026.6.30
4	김포시 대곶면 송마리 581	8,455㎡ (2,557.63평)	2,570㎡ (777.29평)	2015(11년)	74억	73.45억	64.6억	약 253만원	2026.7.01
5	김포시 대곶면 석정리 277-1	8,277㎡ (2,503.78평)	2,795㎡ (845.35평)	2008(18년)	72억	69.38억	61억	약 244만원	2026.6.18
6	김포시 양촌읍 학운리 2771-3	3,022㎡ (914.3평)	2,043㎡ (618.02평)	2015(11년)	61억	43.83억	59.5억	약 651만원	2026.6.23
7	김포시 양촌읍 학운리 4197	2,005㎡ (606.6평)	2,481㎡ (750.47평)	2023(3년)	52억	55.64억	50억	약 824만원	2026.5.14
8	김포시 양촌읍 학운리 3518	1,852㎡ (560.29평)	2,429㎡ (734.73평)	2015(11년)	44억	37.46억	40.7억	약 726만원	2026.6.12
9	김포시 양촌읍 학운리 3034-1	1,983㎡ (599.85평)	1,428㎡ (431.9평)	2010(16년)	38억	27.21억	38억	약 634만원	2026.5.20
10	김포시 양촌읍 학운리 3931	1,364㎡ (412.58평)	1,987㎡ (600.94평)	2018(8년)	37억	38.97억	36.5억	약 885만원	2026.6.24

(파이퍼프로·로터스 AI추정가는 2026.08.24 조회 기준. 토지 평당가 = 실거래가 추정액 ÷ 토지면적, 참고용 계산치. "조회 불가"는 해당 플랫폼에서 이 지번이 검색되지 않은 경우.)

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1. 김포시 양촌읍 학운리 2721

부동산 현황 토지 7,110㎡(2,150.8평)(1필지) · 일반공업지역 · 공장용지 · 공시지가 56.6억 건물 5,684㎡(1,719.55평)(1동) · 공장 · 지상2층 · 2009년 준공(17년차) 추정가치 파이퍼프로(vos.land) AI추정가 147.1억원(토지 7,110.1㎡, 건물 5,684.48㎡ 기준). 로터스(rem8949.com) AI추정가 121.18억원(토지 104.1억 + 건물 17.1억). 두 사이트 추정치가 26억원가량 차이 나는데, 이는 AVM 알고리즘별 인근 실거래 표본과 가중치가 다르기 때문 — 협상 참고선으로는 두 추정치의 중간값인 약 134억원 정도가 합리적이다. 입지분석 지도상 김포학운4일반산업단지·김포양촌일반산업단지 벨트에 속해 있고, 학운1리 마을회관과 인접한 산업단지 중심부에 위치한다. 주변에 에이치디앤텍김포골드밸리공장, 신안피앤씨김포공장, 서울공사 등 중견 제조업체가 밀집해 있어 배후 수요가 안정적인 편이다. 수도권제2순환고속도로·황금로 축선에서 멀지 않아 물류 접근성도 나쁘지 않지만, 정확한 IC 진입거리는 별도 확인이 필요하다. 가격분석 토지 평당가는 약 550만원으로, 2,150평급 대형 필지임에도 이 리스트 최고가 매물(학운리 3931, 약 885만원)보다는 낮게 형성돼 있어 규모의 경제가 반영된 모습이다. 로터스 기준으로는 토지가치(104.1억)가 건물가치(17.1억)의 6배 이상으로, 준공 17년차 건물의 감가상각이 상당히 진행됐음을 시사한다. 이번 리스트 30건 중 거래규모 1위 매물인 만큼, 실수요보다는 투자·개발 목적의 대형 거래로 추정된다.

 

2. 김포시 양촌읍 학운리 3902

부동산 현황 토지 5,482㎡(1,658.3평)(1필지) · 일반공업지역 · 공장용지 · 공시지가 35.8억 건물 2,931㎡(886.76평)(1동) · 공장 · 지상3층 · 2018년 준공(8년차) 추정가치 파이퍼프로 AI추정가 107억원. 로터스 AI추정가 102.69억원(토지 70.7억 + 건물 32.0억). 두 사이트 추정치가 4억원 남짓으로 비교적 근접해, 이 매물은 시세 형성이 안정적인 편으로 볼 수 있다. 입지분석 수도권제2순환고속도로 접근이 양호한 학운리 산업단지 벨트 내 위치다. 준공 8년차(2018년) 신축급 3층 공장으로, 주변에 신축 공장·창고가 다수 형성돼 있는 성숙한 산업단지 구간이다. 앞선 학운리 2721 매물과 인접한 구역으로 같은 생활권·물류권으로 묶인다. 가격분석 토지 평당가 약 573만원. 로터스 기준 건물가치 비중(32.0억/102.7억 ≈ 31%)이 학운리 2721(17.1억/121.2억 ≈ 14%)보다 훨씬 높아 신축 프리미엄이 뚜렷하다. 준공연차가 짧을수록 AI추정가에서 건물가치 비중이 커지는 패턴을 이 매물이 잘 보여준다.

 

3. 김포시 대곶면 송마리 260

부동산 현황 토지 7,155㎡(2,164.38평)(2필지) · 계획관리지역 · 공장용지 · 공시지가 29.2억 건물 3,393㎡(1,026.52평)(4동) · 공장 · 지상3층 · 2015년 준공(11년차) 추정가치 파이퍼프로(vos.land)에서는 이 주소가 검색되지 않았다(2필지 합병 필지라 인덱싱이 안 된 것으로 추정). 로터스 AI추정가 32.1억원(토지 32.1억 + 건물가 0.0억 — 4개동 건물가치가 반영되지 않은 것으로 보임). 두 사이트 모두 건물가치를 온전히 포착하지 못한 것으로 보이므로, 이 매물의 AI추정가는 참고용으로만 활용하고 별도 감정평가가 필요하다. 입지분석 대곶면 송마리 일대, 한강 하구에 가까운 계획관리지역이다. 주변에 대형 물류시설보다는 개별 공장·창고가 산재한 형태로, 학운리 산업단지 벨트에 비해 개발 밀도가 낮다. 4개동으로 분산된 건물 구조상 개별 임대·매각이 용이한 입지로 볼 수 있다. 가격분석 토지 평당가 약 346만원으로 상위 10건 중 중하위권이다. 로터스 AI추정가(32.1억)가 ROTOS PDF의 실거래가 추정액(74.8억)의 절반에도 못 미쳐, 이 리스트에서 AVM 간 편차가 가장 큰 사례다. 건물가치 미반영 가능성이 높은 만큼, 이 매물은 AI추정가보다 실거래가 추정액(74.8억) 쪽을 더 신뢰할 만한 참고선으로 봐야 한다.

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4. 김포시 대곶면 송마리 581

부동산 현황 토지 8,455㎡(2,557.63평)(1필지) · 계획관리지역 · 공장용지 · 공시지가 32.5억 건물 2,570㎡(777.29평)(6동) · 공장 · 지상1층 · 2015년 준공(11년차) 추정가치 파이퍼프로 AI추정가 74억원. 로터스 AI추정가 73.45억원(토지 53.0억 + 건물 20.5억). 두 사이트 추정치가 1억원 이내로 거의 일치해, 이 매물은 AI 밸류에이션 신뢰도가 높은 편이다. 입지분석 대곶면 송마리, 한강 접경부 인근의 계획관리지역이다. 2,557평 대형 토지에 6개동으로 분산된 저층(1F) 공장단지 구조를 갖추고 있다. 대곶면 특성상 학운리 산업단지 벨트보다는 개발밀도가 낮지만, 넓은 토지를 활용한 대형 물류·야적 용도로는 적합한 입지다. 가격분석 토지 평당가 약 253만원으로 상위 10건 중 가장 낮은 축이다. 로터스 기준 건물가치(20.5억)가 6개동 합산치고는 크지 않아, 저층·저밀도 개발의 특성이 반영된 결과다. ROTOS PDF 실거래가 추정액(64.6억)보다 두 AI추정가(74억, 73.45억)가 모두 10억원가량 높게 나와, 최근 대곶면 지가 상승세가 AI 모델에 선반영된 것으로 추정된다.

 

5. 김포시 대곶면 석정리 277-1

부동산 현황 토지 8,277㎡(2,503.78평)(1필지) · 계획관리지역 · 공장용지 · 공시지가 31.7억 건물 2,795㎡(845.35평)(5동) · 공장 · 지상1층 · 2008년 준공(18년차) 추정가치 파이퍼프로 AI추정가 72억원. 로터스 AI추정가 69.38억원(토지 64.3억 + 건물 5.0억). 두 사이트 추정치 차이는 3억원 이내로 근접한 편이다. 입지분석 대곶면 석정리, 대명항로 축선 인근에 위치한다. 2,503평 토지에 5개동 저층 공장단지가 들어서 있어 대곶면 대형 필지들과 유사한 개발 패턴을 보인다. 준공 18년차로 이 지역 내에서는 상대적으로 노후한 편이라, 향후 재건축·용도전환 시 토지가치 위주의 접근이 유리할 것으로 보인다. 가격분석 토지 평당가 약 244만원으로 상위 10건 중 가장 낮다. 로터스 기준 건물가치 비중(5.0억/69.4억 ≈ 7%)이 매우 낮아, 노후 건물의 감가상각이 거의 끝난 상태로 해석된다. 사실상 '순수 토지가치' 매물에 가까우며, 건물은 철거·신축을 전제로 한 매입 검토가 합리적이다.

 

6. 김포시 양촌읍 학운리 2771-3

부동산 현황 토지 3,022㎡(914.3평)(1필지) · 일반공업지역 · 공장용지 · 공시지가 21.0억 건물 2,043㎡(618.02평)(2동) · 공장 · 지상3층 · 2015년 준공(11년차) 추정가치 파이퍼프로 AI추정가 61억원. 로터스 AI추정가 43.83억원(토지 43.8억 + 건물가 0.0억 — 건물가치 미반영 추정). 두 사이트 간 17억원 이상 차이가 나는데, 로터스 쪽에서 건물가치를 포착하지 못한 영향으로 보인다. 입지분석 김포학운4·김포양촌 일반산업단지 벨트, 수도권제2순환고속도로 접근성이 양호한 위치다. 914평 규모의 중형 필지로, 2개동 3층 공장 구조를 갖추고 있다. 학운리 산업단지 내에서도 상대적으로 소형 필지에 속해 실수요 기업의 자가사용 매입 수요가 있을 만한 규모다. 가격분석 토지 평당가 약 651만원으로 학운리 산업단지 프리미엄이 뚜렷하게 반영돼 있다. 건물가치가 로터스에서 누락된 것으로 보이는 만큼, 파이퍼프로 추정치(61억)나 ROTOS PDF 실거래가 추정액(59.5억) 쪽이 더 신뢰할 만한 참고선이다. 두 수치가 서로 근접해, 이 매물의 실질 시세는 60억원 안팎으로 보는 게 합리적이다.

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7. 김포시 양촌읍 학운리 4197

부동산 현황 토지 2,005㎡(606.6평)(1필지) · 일반공업지역 · 공장용지 · 공시지가 11.8억 건물 2,481㎡(750.47평)(1동) · 창고 · 지상3층 · 2023년 준공(3년차) 추정가치 파이퍼프로 AI추정가 52억원. 로터스 AI추정가 55.64억원(토지 17.4억 + 건물 38.2억). 두 사이트 추정치가 3~4억원 이내로 비교적 근접한다. 입지분석 학운일반산업단지·학운2일반산업단지 접경부, 하천(한강 지류) 인접 위치다. 이 리스트에서 준공연차가 가장 짧은(3년차, 2023년) 신축 창고이며, 토지(606평) 대비 건물(750평)이 더 넓은 고밀도 개발로 산업단지 내에서도 최신 스펙의 물류 자산에 속한다. 가격분석 토지 평당가 약 824만원으로 상위 10건 중 두 번째로 높다. 로터스 기준 건물가치(38.2억)가 토지가치(17.4억)의 2배를 넘어, 신축 자산 프리미엄이 이 리스트에서 가장 뚜렷하게 나타나는 사례다. 준공연차와 평당가·AI추정가 배율의 상관관계를 가장 극단적으로 보여주는 매물이기도 하다.

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8. 김포시 양촌읍 학운리 3518

부동산 현황 토지 1,852㎡(560.29평)(1필지) · 일반공업지역 · 공장용지 · 공시지가 13.1억 건물 2,429㎡(734.73평)(2동) · 공장 · 지상2층 · 2015년 준공(11년차) 추정가치 파이퍼프로 AI추정가 44억원. 로터스 AI추정가 37.46억원(토지 17.0억 + 건물 20.5억). 두 사이트 간 6억원가량 차이가 있어 중간값(약 40억원) 정도를 참고선으로 삼을 만하다. 입지분석 김포학운4일반산업단지 초입, 수도권제2순환고속도로 접근성이 양호한 위치다. 560평 토지에 2개동 2층 공장 구조로, 토지보다 건물면적이 넓은(560평 vs 735평) 고밀도 매물이다. 학운리 산업단지 내에서도 중소형 실수요 기업이 접근하기 좋은 규모다. 가격분석 토지 평당가 약 726만원으로 학운리 산업단지 평균 수준이다. 로터스 기준 건물가치 비중(20.5억/37.5억 ≈ 55%)이 이 리스트에서 가장 높은 축에 속해, 건물 상태·설비가 가격에 크게 기여하는 매물로 판단된다. ROTOS PDF 실거래가 추정액(40.7억)이 두 AI추정가(37.46억~44억) 사이에 들어와, 세 지표가 비교적 일관된 시세대를 형성하고 있다.

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9. 김포시 양촌읍 학운리 3034-1

부동산 현황 토지 1,983㎡(599.85평)(1필지) · 일반공업지역 · 공장용지 · 공시지가 14.7억 건물 1,428㎡(431.9평)(1동) · 공장 · 지상2층 · 2010년 준공(16년차) 추정가치 파이퍼프로 AI추정가 38억원. 로터스 AI추정가 27.21억원(토지 21.6억 + 건물 5.6억). 두 사이트 간 11억원가량 차이가 나 이 리스트에서 편차가 두 번째로 큰 사례다. 입지분석 김포양촌일반산업단지·김포학운4일반산업단지 사이, 간선도로 인접 위치다. 599평 토지에 단일동 2층 공장, 준공 16년차로 학운리 매물 중에서는 중간 정도의 노후도를 보인다. 학운리 산업단지 중심부에서 다소 벗어난 위치로, 핵심 입지 매물들보다는 접근성이 낮다. 가격분석 토지 평당가 약 634만원으로 학운리 매물 중에서는 중하위권이다. 로터스 기준 건물가치 비중(5.6억/27.2억 ≈ 21%)이 준공 16년차치고는 낮은 편이라, 감가상각이 상당히 진행된 것으로 보인다. 두 AI추정가(38억, 27.21억)와 ROTOS PDF 실거래가 추정액(38억)을 종합하면, 로터스 쪽이 상대적으로 보수적으로 평가한 것으로 판단된다.

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10. 김포시 양촌읍 학운리 3931

부동산 현황 토지 1,364㎡(412.58평)(1필지) · 일반공업지역 · 공장용지 · 공시지가 8.9억 건물 1,987㎡(600.94평)(1동) · 공장 · 지상2층 · 2018년 준공(8년차) 추정가치 파이퍼프로 AI추정가 37억원. 로터스 AI추정가 38.97억원(토지 17.6억 + 건물 21.4억). 두 사이트 추정치가 2억원 이내로 이 리스트에서 가장 근접한 사례 중 하나다. 입지분석 학운리 산업단지 벨트, 하천변 인접 위치다. 상위 10건 중 토지면적이 가장 작은(412평) 매물이지만, 건물면적이 토지의 1.5배(600평)에 달하는 초고밀도 개발이라 거래규모 순위에 들었다. 학운리 산업단지 안쪽 구획에 해당하는 위치다. 가격분석 토지 평당가 약 885만원으로 상위 10건 중 최고치다. 로터스 기준 건물가치 비중(21.4억/39.0억 ≈ 55%)이 학운리 3518과 함께 이 리스트 최고 수준으로, 신축(8년차) 고밀도 개발의 프리미엄이 평당가에 고스란히 반영됐다. 두 AI추정가가 모두 37~39억원대로 수렴해, 소형·고밀도 매물임에도 시세 형성이 안정적인 편이다.

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총평 (짧게)

• 같은 '김포시 공장·창고'라도 양촌읍 학운리(일반공업지역) 는 토지 평당가가 550만~885만원대로, 대곶면(계획관리지역) 의 244만~346만원대보다 확연히 높다. 용도지역 차이가 가격에 그대로 반영되는 구조.
• 준공연차가 짧을수록(2018~2023년) 공시지가 대비 실거래가 배율이 3~4배대로 뛴다. 반대로 2008~2015년 준공 매물은 2배 내외 — 건물 노후도가 프리미엄을 크게 갉아먹는다는 뜻.
• 대곶면 매물들은 토지면적 자체는 크지만(2,500평급) 평당가가 낮아 "규모로 승부하는" 매물, 학운리 매물들은 "입지·신축도로 승부하는" 매물로 성격이 갈린다.
• 파이퍼프로·로터스 두 AI추정가는 단일 필지·단일동 매물에서는 대체로 5억원 이내로 근접했지만(학운리 3902, 송마리 581, 석정리 277-1, 학운리 3931 등), 2필지 합병 필지나 다동 구조 매물(송마리 260, 학운리 2771-3)에서는 로터스 쪽이 건물가치를 아예 0으로 잡는 등 10억~40억원대까지 벌어졌다. 필지·건물 구조가 복잡한 매물일수록 AI추정가 하나만 믿지 말고 반드시 교차 검증이 필요하다.

주의: 위 실거래가는 ROTOS AI의 자동가치산정(AVM) 추정치이며, 국토교통부 실거래가 공개시스템의 확정 신고가와 다를 수 있다. 실제 투자·매입 검토 시에는 반드시 등기부등본, 토지이용계획확인원, 실거래가 공개시스템 원자료로 교차 검증할 것.