[부동산 이슈] 10·15 대책 1년, 규제가 만든 풍선효과와 전월세난 논란

토지거래허가제와 고강도 대출 규제를 담은 10·15 대책이 시행 1년을 맞았다. 집값 과열을 누르겠다는 취지였지만, 1년이 지난 지금 시장에서는 규제가 의도한 효과와 함께 부작용도 낳았다는 평가가 나온다.

10·15 대책이 겨냥한 것

10·15 대책의 핵심은 두 가지였다. 일정 지역에서 주택을 사려면 지자체 허가를 받도록 한 토지거래허가제, 그리고 주택 구입을 위한 대출을 강하게 조이는 대출 규제다. 투기성 수요와 갭투자를 차단하고 가격 상승 기대를 꺾는 데 목적이 있었다.

정부가 내세우는 성과

국토교통부는 18일 규제 이후 나타난 변화를 성과로 제시했다. 갭투자 비중은 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 줄었다. 서울 거래량은 5월 8,900건에서 8월 4,600건으로 감소했다. 강남·서초가 10주째, 송파가 6주째 하락하고 있다는 점도 정부가 안정 신호로 든 근거다. 투기 수요 차단이라는 정책 목표만 놓고 보면 일정 부분 효과가 확인된다고 할 수 있다.

부작용 논란

문제는 부작용이다. 경제타임스는 토지거래허가제와 고강도 대출 규제가 전월세난을 키우고 중저가·외곽으로 매수세를 몰았다고 평가했다. 이를 뒷받침하는 정황은 여러 곳에서 보인다.

첫째, 임대 시장의 부담이다. 서울 전세 누적 상승률은 8.55%로 매매(8.49%)를 웃돈다. 경기 전셋값 상승률(0.19%)은 7개월 만에 서울(0.18%)을 넘어섰다.

둘째, 수요의 이동이다. 서울에서는 강남3구가 내리는 동안 중랑(0.42%), 성북(0.41%), 서대문(0.40%), 도봉(0.39%) 등 중저가 지역이 강세를 보였다. 경기에서는 분당(0.79%), 군포(0.72%), 수원 영통(0.69%), 화성 동탄(0.66%)이 급등했다.

규제로 막힌 수요가 사라지지 않고 규제가 상대적으로 약하거나 가격 부담이 낮은 곳으로 옮겨갔다는 해석이 가능하다. 센트럴경제의 관련 기사 가운데 '토허제 1년, 수도권 전월세 매물 29% 감소'라는 제목이 있으나, 본문을 확인하지 못해 이 글에서는 수치를 인용하지 않는다.

원인을 한 가지로 단정하기 어려운 이유

다만 지금의 시장 흐름을 10·15 대책 하나로 설명하기는 어렵다. 기준금리는 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 올랐고, 주택담보대출 고정금리는 8월 4.88%로 2022년 9월 수준을 넘어섰다. 8월에는 보유세 강화를 포함한 세제 개편도 있었다. 금리, 세제, 대출 규제가 겹쳐 있어 각 요인의 영향을 분리해 평가하기는 쉽지 않다. 삼성전자 사내대출 같은 지역별 요인도 경기 남부 강세에 작용한 것으로 분석된다.

앞으로의 과제

정책 평가는 두 갈래로 나뉠 수 있다. 하나는 거래와 갭투자를 줄여 과열을 막았다는 평가이고, 다른 하나는 임대 시장 불안과 수요 이동을 낳았다는 비판이다. 두 평가가 모두 일리가 있는 만큼, 규제로 억제한 수요를 어떻게 공급으로 흡수하느냐가 관건이다. 서울 착공이 1만7천 가구로 10년 평균(3만1천 가구)에 못 미친다는 점은 공급이 아직 충분하지 않음을 보여준다.

이번 주 체크포인트

국정감사에서 부동산·전세대출 관련 발언이 어떻게 나오는지, 한국부동산원 10월 셋째 주 동향(통상 목요일 발표, 22일 예상)에서 서울 상승률이 3주 연속 커지는지, 분당·동탄 상승세가 이어지는지 확인할 필요가 있다. 정부가 '주거안정플랜' 후속 조치로 어떤 임대 대책을 내놓는지도 지켜봐야 한다.

독자가 기억할 세 가지

첫째, 10·15 대책은 갭투자와 거래를 줄이는 데는 효과를 냈다는 평가를 받는다. 둘째, 동시에 전월세 부담을 키우고 중저가·외곽 및 경기 남부로 수요를 이동시켰다는 비판이 있다. 셋째, 금리와 세제 개편이 겹쳐 있어 규제만의 효과를 따로 계산하기는 어렵다. 정책 평가가 엇갈리는 만큼 이후 후속 대책의 방향이 시장에 큰 영향을 줄 전망이다.