[부동산 토론] 세제 완화·용산 충돌 속 집값 해법은? - 뉴스하이킥

https://www.youtube.com/watch?v=AxA8Sa_VEtY

 

 

이 영상은 한문도 명지대 겸임교수와 김인만 김인만부동산경제연구소 소장이 부동산 세제 개편과 용산공원 주택공급 문제를 놓고 벌인 토론입니다. 핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

 

1라운드: 비거주 1주택자 종부세 기본공제 개편

 

정부가 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 9억 원으로 낮췄다가 다시 12억 원(또는 그 이상)으로 되돌리는 방안을 검토 중인 상황에 대한 토론입니다.

 

김인만 소장은 원복(9억→12억)에 찬성하는 입장입니다. 처음부터 거주자에게는 인센티브(14억)를 주고 비거주자는 기존 12억을 그대로 뒀어야 했는데, 있던 혜택을 빼앗는 "페널티" 방식으로 설계해 반발을 산 것이 문제라고 지적했습니다.

 

다만 지금이라도 원복해 인센티브 형태로 전환하는 것이 최선이라고 봤습니다.

 

한문도 교수는 "반은 맞고 반은 틀리다"는 입장입니다. 종부세 기본공제 자체는 굳이 손댈 필요 없이 그대로 둬도 되고(영향받는 건 초고가 주택 상위 5% 정도뿐이라 시장 안정 효과가 크지 않음), 대신 비거주 갭투자 억제는 양도소득세의 장기보유특별공제 축소로 타게팅했어야 한다고 주장했습니다.

 

두 사람 모두 정책 발표 전 국민에 대한 설명과 명분 제시가 부족했다는 점에는 의견이 일치했습니다.

 

갭투자 억제라는 정책 목표(증세인지 시장 안정인지)가 불분명했고, 예외조항(교육·요양·직장 등) 설계도 허술해 선의의 피해자 문제가 불거졌다고 비판했습니다.

 

한 교수는 AI·소프트웨어 기술로 예외 사유를 충분히 정교하게 심사할 수 있었는데 준비 없이 발표부터 했다고 지적했습니다.

 

이로 인해 강남권에서는 세제 개편 우려로 매물을 거둬들이는 움직임이 나타나고 있다는 점도 언급됐습니다.

 

2라운드: 용산공원 주택공급 논쟁

 

정부와 서울시가 용산공원 부지 내 주택 공급을 두고 대립하는 사안입니다(오세훈 서울시장은 "1%도 안 된다"는 입장).

 

한문도 교수는 찬성(된다) 입장으로, 용산공원 전체(90만 평)가 아닌 일부(약 9만 평, 이미 훼손된 미군 관사·건물 부지 등)만 활용하면 되고, 청년 주거 문제가 시급한 만큼 용인 가능한 수준이라고 주장했습니다.

 

김인만 소장은 반대(안 된다) 입장으로, 사회적 합의를 거쳐 공원으로 지정된 부지를 다시 훼손하려면 새로운 사회적 합의가 필요하며, 토지오염·법적 문제·여론 반대 등으로 시간이 오래 걸리는 용산보다 탄천 물재생센터, 서리풀지구, 3기 신도시 등 빠르게 진행 가능한 대안에 집중해야 한다고 주장했습니다.

 

특히 탄천 물재생센터(하수처리장) 부지 지하화 후 상부에 주택+공원을 짓는 방안에 대해서는 두 사람 모두 긍정적으로 평가했으며(사업성 분석상 타당하다는 언급), 오세훈 시장이 제안한 이 카드를 국토부가 적극 검토해야 한다는 데 공감했습니다.

 

다만 용산공원 개발은 차기 정부로 넘기고 토지정화는 계속 진행하자는 절충안이 오갔습니다.

 

이 밖에 서울시 소유 저밀도 유휴부지(서울시 직원아파트, 혈액원 인근 시유지 등)를 활용한 추가 공급 가능성도 언급됐습니다.

 

500세대 이하 재건축·재개발 권한의 구청(기초단체) 이양

 

한문도 교수는 300~400세대 규모는 서울시 전체 도시계획에 미치는 영향이 적어 구청에 권한을 넘기면 서울시의 업무 과부하로 인한 지연을 해소해 속도가 빨라질 수 있다는 입장입니다.

 

다만 기준선은 500세대보다 400세대가 적절하다고 봤습니다.

 

김인만 소장은 구청이 이미 추진위 승인, 조합설립 승인, 사업시행계획 승인, 관리처분 승인 등 실질적 업무의 70%를 담당하고 있어 권한 이양이 속도 향상으로 이어질지 불확실하며, 구청별 역량 차이로 난개발 우려도 있다고 지적하면서도, 서울시와 구청 간 사안별 협의로 풀어가는 것이 낫다는 입장을 밝혔습니다.

 

마무리 제안

 

한문도 교수는 3기 신도시 신속 공급(6개월~1년 내 분양)과 서리풀지구 분양가·로드맵 공개(강남 서리풀 임대세대 11억~13억대 분양 시사)를 제안했고, 김인만 소장은 연말부터 내년까지 대규모 청약 물량(1.8만호→2.7만호→3만호) 공급을 통한 "청약 페스티벌"을 제안하며 토론을 마무리했습니다.